Zakup mieszkania z rynku wtórnego – porady [cz.1]

Niedawno na naszym blogu poruszałam temat zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Wiele osób jednak nie bierze pod uwagę takiego rozwiązania i wybiera zakup nowego lokum z rynku wtórnego. Powodów może być wiele i, wbrew pozorom, nie zawsze jest to kwestia ceny.

Chociaż początkowo może nam się wydawać, że mieszkanie o podobnym metrażu, które nie jest nowe, powinno być tańsze, ponieważ… no właśnie – nie jest nowe, nie zawsze tak jest. Ogromnie dużo zależy bowiem od lokalizacji, wieku budynku, nakładów poniesionych przez dotychczasowego właściciela na wyposażenie i wykończenie mieszkania. Do takiego mieszkania często można się wprowadzić niemal od razu, ewentualnie wprowadzając niewielkie zmiany i dostosowując je do naszych potrzeb. Ponadto wiele osób zwraca uwagę, że w przypadku rynku pierwotnego jednak w jakimś stopniu zawsze kupujemy kota w worku, tymczasem w przypadku mieszkania, które ma kilka lat, najpoważniejsze wady i usterki powinny już być znane.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z nieco innymi formalnościami, niż kupno od dewelopera. Na początku należy ustalić prawo własności do lokalu.

Pełna własność oznacza, że właściciel posiada nie tylko udział w budynku, będący jego mieszkaniem, ale też udziały w gruncie, w częściach wspólnych budynku, drogach wewnętrznych itp. W przypadku tego rodzaju własności sprawdzamy zawsze księgę wieczystą danego lokalu. W jej działach znajdziemy szczegółowy opis nieruchomości, informację o tym, kto jest właścicielem lokalu oraz czy na nieruchomości ciążą jakieś zobowiązania (np. służebność, kredyt hipoteczny itp.)” – wyjaśnia Dagmara Kulesza, agent nieruchomości.

Księga wieczysta to jednak nie wszystko, bo dane w niej zawarte mogą być nieaktualne. Dodatkowo warto więc poprosić osobę, od której mamy kupić mieszkanie, o dokumenty poświadczające fakt, że jest właścicielem. Będzie umowa kupna w formie aktu notarialnego, dokumenty poświadczające odziedziczenie mieszkania, czy chociażby wyrok sądowy potwierdzający, że dana osoba została wyłącznym właścicielem lokalu w wyniku podziału majątku po rozwodzie.

W przypadku starych budynków możemy mieć do czynienia z roszczeniami byłych właścicieli (budynku bądź gruntów) – trzeba sprawdzić, czy interesujące nas mieszkanie jest od takich roszczeń wolne.

„Inny rodzaj właśności to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest powszechne w naszym kraju. Jest jednak prawem ograniczonym. Jak sama nazwa wskazuje, jesteśmy tylko właścicielami prawa do lokalu, nie mamy udziałów w budynku i gruncie. Ich właścicielem pozostaje spółdzielnia. W tej sytuacji to właśnie ze spółdzielni powinniśmy otrzymać informacje na temat mieszkania i statusu gruntów, na których stoi budynek (w przypadku spółdzielni bywają to grunty nieuregulowane). Spółdzielnia jest zresztą zobowiązana do wystawienia stosownego zaświadczenia do sprzedaży mieszkania” – dodaje Dagmara Kulesza.

Niezależnie od tego warto sprawdzić, jak aktualny właściciel wszedł w posiadania prawa: „Jeśli jest pierwszym właścicielem mieszkania – powinien mieć przydział ze spółdzielni. Jeśli jest drugim i następnym powinien dysponować umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, potwierdzającą jego własność”.

Mimo iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest pełną własnością, to, o ile sprawy gruntów są uregulowane, można założyć do lokalu księgę wieczystą. Zawsze więc należy sprawdzić, czy wcześniej księga została założona. Jeśli tak – musimy przeczytać informacje w niej zawarte, tak jak w przypadku pełnej własności. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu warto też wspomnieć, że coraz więcej lokali w spółdzielniach staje się lokalami wyodrębnionymi z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Traktujemy je wtedy jak pełną własność i podobnie sprawdzamy.

Niezależnie od powyższego, zawsze musimy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone w administracji, spółdzielni czy u dostawców mediów. Należy też upewnić się, że nie jest w nim prowadzona działalność gospodarcza oraz ile osób faktycznie jest tam zameldowanych (przed sprzedażą mieszkania wszystkie osoby muszą zostać wymeldowane).

 

 

4 myśli na temat “Zakup mieszkania z rynku wtórnego – porady [cz.1]”

  1. Zawsze warto pamiętać, że w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomością z nieuregulowanymi gruntami, to w grę wchodzi wyłącznie zakup za gotówkę. Jeśli więc szukamy mieszkania, które chcemy kupić na kredyt, to przed oglądaniem mieszkania powinniśmy spytać o kwestię gruntów, żeby nie tracić czasu.

Dodaj komentarz