Zakup mieszkania z rynku wtórnego – porady [cz.1]

Niedawno na naszym blogu poruszałam temat zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Wiele osób jednak nie bierze pod uwagę takiego rozwiązania i wybiera zakup nowego lokum z rynku wtórnego. Powodów może być wiele i, wbrew pozorom, nie zawsze jest to kwestia ceny.

Chociaż początkowo może nam się wydawać, że mieszkanie o podobnym metrażu, które nie jest nowe, powinno być tańsze, ponieważ… no właśnie – nie jest nowe, nie zawsze tak jest. Ogromnie dużo zależy bowiem od lokalizacji, wieku budynku, nakładów poniesionych przez dotychczasowego właściciela na wyposażenie i wykończenie mieszkania. Do takiego mieszkania często można się wprowadzić niemal od razu, ewentualnie wprowadzając niewielkie zmiany i dostosowując je do naszych potrzeb. Ponadto wiele osób zwraca uwagę, że w przypadku rynku pierwotnego jednak w jakimś stopniu zawsze kupujemy kota w worku, tymczasem w przypadku mieszkania, które ma kilka lat, najpoważniejsze wady i usterki powinny już być znane.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z nieco innymi formalnościami, niż kupno od dewelopera. Na początku należy ustalić prawo własności do lokalu.

Pełna własność oznacza, że właściciel posiada nie tylko udział w budynku, będący jego mieszkaniem, ale też udziały w gruncie, w częściach wspólnych budynku, drogach wewnętrznych itp. W przypadku tego rodzaju własności sprawdzamy zawsze księgę wieczystą danego lokalu. W jej działach znajdziemy szczegółowy opis nieruchomości, informację o tym, kto jest właścicielem lokalu oraz czy na nieruchomości ciążą jakieś zobowiązania (np. służebność, kredyt hipoteczny itp.)” – wyjaśnia Dagmara Kulesza, agent nieruchomości.

Księga wieczysta to jednak nie wszystko, bo dane w niej zawarte mogą być nieaktualne. Dodatkowo warto więc poprosić osobę, od której mamy kupić mieszkanie, o dokumenty poświadczające fakt, że jest właścicielem. Będzie umowa kupna w formie aktu notarialnego, dokumenty poświadczające odziedziczenie mieszkania, czy chociażby wyrok sądowy potwierdzający, że dana osoba została wyłącznym właścicielem lokalu w wyniku podziału majątku po rozwodzie.

W przypadku starych budynków możemy mieć do czynienia z roszczeniami byłych właścicieli (budynku bądź gruntów) – trzeba sprawdzić, czy interesujące nas mieszkanie jest od takich roszczeń wolne.

“Inny rodzaj właśności to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest powszechne w naszym kraju. Jest jednak prawem ograniczonym. Jak sama nazwa wskazuje, jesteśmy tylko właścicielami prawa do lokalu, nie mamy udziałów w budynku i gruncie. Ich właścicielem pozostaje spółdzielnia. W tej sytuacji to właśnie ze spółdzielni powinniśmy otrzymać informacje na temat mieszkania i statusu gruntów, na których stoi budynek (w przypadku spółdzielni bywają to grunty nieuregulowane). Spółdzielnia jest zresztą zobowiązana do wystawienia stosownego zaświadczenia do sprzedaży mieszkania” – dodaje Dagmara Kulesza.

Niezależnie od tego warto sprawdzić, jak aktualny właściciel wszedł w posiadania prawa: “Jeśli jest pierwszym właścicielem mieszkania – powinien mieć przydział ze spółdzielni. Jeśli jest drugim i następnym powinien dysponować umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, potwierdzającą jego własność”.

Mimo iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest pełną własnością, to, o ile sprawy gruntów są uregulowane, można założyć do lokalu księgę wieczystą. Zawsze więc należy sprawdzić, czy wcześniej księga została założona. Jeśli tak – musimy przeczytać informacje w niej zawarte, tak jak w przypadku pełnej własności. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu warto też wspomnieć, że coraz więcej lokali w spółdzielniach staje się lokalami wyodrębnionymi z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Traktujemy je wtedy jak pełną własność i podobnie sprawdzamy.

Niezależnie od powyższego, zawsze musimy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone w administracji, spółdzielni czy u dostawców mediów. Należy też upewnić się, że nie jest w nim prowadzona działalność gospodarcza oraz ile osób faktycznie jest tam zameldowanych (przed sprzedażą mieszkania wszystkie osoby muszą zostać wymeldowane).

 

 

6 thoughts on “Zakup mieszkania z rynku wtórnego – porady [cz.1]”

  1. Zawsze warto pamiętać, że w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomością z nieuregulowanymi gruntami, to w grę wchodzi wyłącznie zakup za gotówkę. Jeśli więc szukamy mieszkania, które chcemy kupić na kredyt, to przed oglądaniem mieszkania powinniśmy spytać o kwestię gruntów, żeby nie tracić czasu.

  2. W moim odczuciu lepiej kupić mieszkanie z rynku wtórnego bo mamy już mieszkanie wykończone i gotowe do zamieszkania. Problem w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego występuje najczęściej gdy chcemy kupić mieszkanie na kredyt bo właściciel nie ma czasu na to aby czekać na decyzję banku czy potencjalny zainteresowany dostanie kredyt.

  3. Ja byłem spokojny o ofertę, bo kupowałem mieszkanie od pośrednika (ABC DOM w Krakowie), oferta była bezpieczna, zweryfikowana, wszystkie dokumenty przygotowane i do wglądu, mieszkanie mogłem oglądać kilka razy i posprawdzać wszystko to, co było istotne (instalacje, konstrukcje itd.) byłem bardzo zadowolony, polecam, może i trzeba zapłacić pośrednikowi, ale przynajmniej człowiek jest pewny oferty,

Leave a Reply